Στο παρόν, πρώτο σημείωμα αυτού του ιστολογίου , σε σχέση με τον παραπάνω νόμο, αναφέρονται οι αλλαγές, που επήλθαν σε σχέση με το επάγγελμα του μεσίτη και οι οποίες έχουν ως εξής:
Κατ’ αρχάς δίνεται...
ο ορισμός του μεσίτη και των υπηρεσιών, που προσφέρει ο μεσίτης και συγκεκριμένα ορίζεται ότι Μεσίτης Ακινήτων είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο που παρέχει υπηρεσίες μεσιτείας επί ακινήτων και ότι Υπηρεσία Μεσιτείας είναι η υπόδειξη ευκαιριών ή η μεσολάβηση για τη σύναψη συμβάσεων σχετικών με ακίνητα και ιδίως συμβάσεων πώλησης, ανταλλαγής, μίσθωσης, χρηματοδοτικής μίσθωσης, σύστασης δουλείας ή αντιπαροχής ακινήτων.
Επίσης , από τον ίδιο νόμο προβλέπεται η παροχή υπηρεσιών μεσιτείας και από νομικό πρόσωπο, υπό τις προϋποθέσεις, όμως, που ορίζονται στον νόμο, δηλαδή να προβλέπεται η παροχή σχετικών υπηρεσιών από το καταστατικό του και να συντρέχουν στο πρόσωπο του νομίμου εκπροσώπου του νομικού προσώπου οι προϋποθέσεις λήψεως αδείας μεσίτη ακινήτων και από τα φυσικά πρόσωπα.
Οι προϋποθέσεις, τις οποίες πρέπει να πληροί ο υποψήφιος μεσίτης είναι οι εξής: α) Να είναι Έλληνας πολίτης ή πολίτης κράτους − μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή κράτους – μέλους του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (Ε.Ο.Χ). Ο πολίτης τρίτης χώρας απαιτείται να διαθέτει άδεια διαμονής και εργασίας στην Ελλάδα ή άδεια διαμονής για ανεξάρτητη οικονομική δραστηριότητα, σύμφωνα με το ν. 3386/2005 (Α΄ 212)., β) Να μην έχει καταδικαστεί για κακούργημα ή για πλημμέλημα για τα αδικήματα κλοπής, υπεξαίρεσης, απάτης, υπεξαίρεσης στην υπηρεσία, πλαστογραφίας ή κατάχρησης ενσήμων, απιστίας, ψευδορκίας, δόλιας χρεοκοπίας, καταδολίευσης δανειστών, τοκογλυφίας, έκδοσης ακάλυπτης επιταγής ή για κάποιο από τα εγκλήματα περί το νόμισμα, γ) Να μην έχει υποβληθεί σε ολική ή μερική, στερητική ή επικουρική δικαστική συμπαράσταση (ΑΚ1666−1688) και δ) Να διαθέτει απολυτήριο Λυκείου ή ισότιμου σχολείου της αλλoδαπής.
Σημειωτέον ότι αν και από τον ίδιο νόμο προβλέπεται η ιδιότητα του «δόκιμου μεσίτη» και μεταξύ των δικαιολογητικών, που απαιτούνται για τον διορισμό κάποιου ως μεσίτη, ορίζεται και βεβαίωση εγγραφής του στο μητρώο , που τηρείται για τους δόκιμους μεσίτες καθώς και υπεύθυνη δήλωση του μεσίτη τον οποίο υποβοηθά, από τις οποίες πρέπει να προκύπτει ο χρόνος προϋπηρεσίας του ως δόκιμου μεσίτη , εντούτοις στις προϋποθέσεις απόκτησης της ιδιότητας του μεσίτη, δεν τίθεται η προηγούμενη άσκηση του , ως δοκίμου, ούτε φυσικά απαιτούμενος χρόνος γι’ αυτήν, γεγονός το οποίο οφείλεται σε προφανές νομοπαρασκευαστικό λάθος.
Στην συνέχεια ορίζονται τα έγγραφα από τα οποία αποδεικνύεται η συνδρομή των παραπάνω προϋποθέσεων, τα οποία είναι τα εξής: α) Ταυτότητα ή διαβατήριο, εφόσον πρόκειται για Έλληνα πολίτη ή πολίτη κράτους − μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή κράτους − μέλους του Ε.Ο.Χ., ή, εφόσον πρόκειται για πολίτη τρίτης χώρας, άδεια διαμονής και εργασίας στην Ελλάδα ή άδεια διαμονής για ανεξάρτητη οικονομική δραστηριότητα, β) Υπεύθυνη δήλωση ότι δεν έχει καταδικαστεί για τα αδικήματα της περίπτωσης β΄ της παραγράφου 1, γ) Πιστοποιητικό που βεβαιώνει ότι δεν έχει υποβληθεί σε δικαστική συμπαράσταση, δ) Βεβαίωση εγγραφής του δόκιμου μεσίτη στο σχετικό μητρώο του άρθρου 199 και υπεύθυνη δήλωση του μεσίτη τον οποίο υποβοηθά, από τις οποίες να προκύπτει ο χρόνος προϋπηρεσίας του ως δόκιμου μεσίτη, ε) Απολυτήριο Λυκείου ή ισότιμου σχολείου της αλλοδαπής.
Προκειμένου για μεσίτη ακινήτων αναγνωρισμένο από κράτος − μέλος της Ε.Ε. ή κράτος − μέλος του Ε.Ο.Χ. και εγκατεστημένο σε αυτό, ο οποίος επιθυμεί να εγκατασταθεί στην Ελλάδα, μέσω ίδρυσης υποκαταστήματος, γραφείου ή άλλης εγκατάστασης, απαιτείται βεβαίωση εγγραφής του σε μητρώο ή άλλη αρμόδια αρχή ή επαγγελματική οργάνωση, σύμφωνα με τη νομοθεσία της χώρας εγκατάστασής του. Ο μεσίτης αυτός φέρει τον τίτλο που του αποδίδεται στη χώρα της κύριας εγκατάστασής του.
Προκειμένου για μεσίτη ακινήτων αναγνωρισμένο από κράτος − μέλος της Ε.Ε. ή κράτος − μέλος του Ε.Ο.Χ. και εγκατεστημένο σε αυτό, ο οποίος επιθυμεί να εγκατασταθεί στην Ελλάδα, μέσω ίδρυσης υποκαταστήματος, γραφείου ή άλλης εγκατάστασης, απαιτείται βεβαίωση εγγραφής του σε μητρώο ή άλλη αρμόδια αρχή ή επαγγελματική οργάνωση, σύμφωνα με τη νομοθεσία της χώρας εγκατάστασής του. Ο μεσίτης αυτός φέρει τον τίτλο που του αποδίδεται στη χώρα της κύριας εγκατάστασής του.
Η λήψη της ιδιότητας του μεσίτη ακινήτων αποκτάται δια της εγγραφής στο Γενικό Εμπορικό Μητρώο (ΓΕ.ΜΗ) , και όχι στα οικείο Επιμελητήριο, όπως γινόταν μέχρι τώρα, πλην όμως η διαδικασία και πάλι διεκπεραιώνεται μέσω του Επιμελητηρίου, το οποίο παραλαμβάνει την σχετική αίτηση και τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, τα οποία, αφού ελέγξει ως προς την πληρότητά τους, διαβιβάζει στο ΓΕ.ΜΗ.
Επίσης προβλέπεται η δημιουργία Μητρώου Δοκίμων Μεσιτών Ακινήτων , το οποίο τηρείται από το οικείο Επιμελητήριο, η εγγραφή δε σε αυτό γίνεται σύμφωνα με την διαδικασία, που προβλέπεται στον νόμο.
Καθιερώνεται ακόμη (σε αντίθεση με ό,τι ίσχυε μέχρι την ψήφιση του νόμου) ο έγγραφος τύπος για την σύμβαση μεσιτείας ακινήτων, για την πλήρωση του οποίου αρκεί η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών, καθώς και τα μηνύματα ηλεκτρονικού Ταχυδρομείου, η οποία πρέπει α) να περιλαμβάνει τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, τον αριθμό φορολογικού τους μητρώου, καθώς και τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη. Σε περίπτωση διασυνοριακής παροχής μεσιτικών υπηρεσιών, αναγράφεται το μητρώο και η αρμόδια αρχή ή οργάνωση, στην οποία είναι εγγεγραμμένος ο μεσίτης, σύμφωνα με τη νομοθεσία της χώρας εγκατάστασής του, β) να καθορίζει την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, το είδος της κύριας σύμβασης που πρόκειται να συναφθεί, καθώς και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής, η οποία είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια.
Ορίζεται ότι η χρήση γενικών όρων συναλλαγών στη σύμβαση μεσιτείας διέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 2 του ν. 2251/1994 (Α΄ 191).
Καθιερώνεται ακόμη διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας, αν δεν έχει καθοριστεί συμβατικά και συγκεκριμένα ορίζεται σε δώδεκα (12) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για έξι (6) ακόμη μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση μεταξύ των ίδιων συμβαλλομένων. Αν η διάρκεια της σύμβασης είναι μεγαλύτερη από την ανωτέρω οριζόμενη, οποιοσδήποτε των συμβαλλομένων έχει το δικαίωμα να την καταγγέλλει αζημίως μετά την πάροδο των δώδεκα (12) μηνών. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών.
Καθιερώνεται ακόμη διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας, αν δεν έχει καθοριστεί συμβατικά και συγκεκριμένα ορίζεται σε δώδεκα (12) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για έξι (6) ακόμη μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση μεταξύ των ίδιων συμβαλλομένων. Αν η διάρκεια της σύμβασης είναι μεγαλύτερη από την ανωτέρω οριζόμενη, οποιοσδήποτε των συμβαλλομένων έχει το δικαίωμα να την καταγγέλλει αζημίως μετά την πάροδο των δώδεκα (12) μηνών. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών.
Επίσης καθιερώνεται νομοθετικά η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη, ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ο δε μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής και ότι εξαιρέσεις από τη μη δραστηριοποίηση τρίτων για λογαριασμό του εντολέα είναι δυνατές μόνο αν αφορούν φυσικά ή νομικά πρόσωπα που κατονομάζονται ρητά στη σύμβαση.
Ορίζεται επιπλέον ότι η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας δεν μπορεί να έχει διάρκεια πάνω από οκτώ (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα, μετά δε από τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση.
Ορίζεται επιπλέον ότι η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας δεν μπορεί να έχει διάρκεια πάνω από οκτώ (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα, μετά δε από τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση.
Επιπλέον, σε σχέση με την σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, η οποία προβλέπεται νομοθετικά πρώτη φορά, ορίζεται ότι αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη, εκτός εάν η κατάρτιση της κύριας σύμβασης έγινε με κάποιο από τα ρητά αναφερόμενα στη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας πρόσωπα, για τα οποία συμφωνήθηκε ότι είναι δυνατή η προσωπική δραστηριοποίηση του εντολέα. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, ο μεσίτης έχει αξίωση αποκατάστασης όλων των δαπανών, στις οποίες έχει υποβληθεί για την προώθηση του ακινήτου, πλέον μιας εύλογης αποζημίωσης, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1/3 της συμφωνηθείσας αμοιβής, χωρίς το συνολικό ποσό να είναι μεγαλύτερο από το ήμισυ της συμφωνηθείσας αμοιβής.
Ορίζεται ακόμη ότι αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε μέσα στο τρίμηνο από τη λήξη του χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ ο εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε αμοιβή στον (πρώτο) αποκλειστικό μεσίτη οφείλεται μόνο αν αποδειχθεί ότι η κατάρτιση της σύμβασης οφείλεται σε δικές του ενέργειες.
Επίσης προβλέπεται ο τρόπος καταβολής της μεσιτικής αμοιβής , σε περίπτωση , που ενεπλάκησαν περισσότεροι μεσίτες σε σχέση με μία σύμβαση μεταβίβασης ακινήτων. Συγκεκριμένα προβλέπεται ότι εάν η σύμβαση υπήρξε αποτέλεσμα της μεσολάβησης περισσοτέρων μεσιτών, τότε ο εντολέας καταβάλει την μεσιτική αμοιβή σε έναν μόνον απ’ αυτούς και οι υπόλοιποι μπορούν να την αξιώσουν από αυτόν, που την εισέπραξε, με βάση την μεταξύ τους συμφωνία ή εάν δεν υπάρχει τέτοια με βάση την συμβολή του καθενός στην κατάρτιση της σύμβασης. Για την περίπτωση , που ο εντολέας παρέσχε διαδοχικά περισσότερες εντολές, ορίζεται ότι μπορεί να αξιώσει αμοιβή μόνον αυτός, που υπέδειξε πρώτος την ευκαιρία και εάν δεν μπορεί να αποδειχθεί το ποσοστό συμβολής του κάθε μεσίτη στην κατάρτιση της σύμβασης, τότε αυτή κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών κατ’ ίσα μέρη η μεγαλύτερη.
Εξάλλου, προβλέπεται ότι εάν τελικά για ένα ακίνητο συναφθεί σύμβαση διαφορετική από αυτήν, που προέβλεπε η σύμβαση μεσιτείας, τεκμαίρεται ως αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του μεσίτη, οπότε, εννοείται, αν και δεν αναφέρεται στον νόμο, ότι οφείλεται αμοιβή.
Για πρώτη φορά ρυθμίζεται νομοθετικά η περίπτωση κατά την οποία ο μεσίτης ενεργεί και για τους δύο αντισυμβαλλόμενους. Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει τούτο να αναγράφεται ρητά στην σύμβαση μεσιτείας, διαφορετικά ο εντολέας δικαιούται να αρνηθεί την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής ή να αξιώσει την επιστροφή της ήδη καταβληθείσας.
Καθιερώνεται υποχρέωση των συμβαλλομένων, σε κάθε αμφοτεροβαρή σύμβαση ακινήτου, η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, να δηλώνουν με υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του Ν. 1599/1986, το τυχόν ψεύδος της οποίας επάγεται ποινικές συνέπειες, περί του εάν μεσολάβησε μεσίτης ακινήτων στην κατάρτισή της και σε θετική περίπτωση να αναφέρονται τα πλήρη στοιχεία του καθώς και το ποσό της μεσιτικής αμοιβής του.
Καθιερώνεται η δυνατότητα των συμβαλλομένων να αρνηθούν την καταβολή μεσιτικής αμοιβής , εφόσον στο πρόσωπο αυτού , που μεσολάβησε στην υπόδειξη της ευκαιρίας, δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις κτήσεως της ιδιότητας του μεσίτη ή σε περίπτωση , που δεν έχει τηρηθεί ο από τον νόμο καθοριζόμενος τύπος της μεσιτικής σύμβασης.
Επιβάλλεται, για προφανείς φορολογικούς λόγους, σε περίπτωση άσκησης αγωγής του μεσίτη κατά του εντολέα του , με αίτημα της επιδίκαση της μεσιτικής αμοιβής, η δικονομική προϋπόθεση της επίδοσης στην Δ.Ο.Υ φορολογίας του μεσίτη, με ποινή ακυρότητας της συζήτησης της αγωγής.
Καθορίζονται μία σειρά από υποχρεώσεις των μεσιτών (ενημέρωσης συμβαλλομένων για τυχόν πραγματικά ελαττώματα ακινήτου, που αποτελεί αντικείμενο προς συναλλαγή, εφόσον έχουν αποδεδειγμένα περιέλθει σε γνώση τους, ενημέρωσης των εντολέων τους για κάθε τυχόν συναλλαγή ή λόγο προσωπικού συμφέροντός τους , πέραν αυτού της είσπραξης της μεσιτικής αμοιβής , όπως η διπλή εντολή -εντολή και από το αντισυμβαλλόμενο μέρος και τήρησης του επαγγελματικού απορρήτου) , αναγορεύεται σε ποινικό αδίκημα η διενέργεια μεσιτικών πράξεων ή η εμφάνιση ως μεσίτη από πρόσωπο , που δεν πληροί τις προϋποθέσεις απόκτησης της ιδιότητας του μεσίτη ή δεν έχει εγγραφεί στο Γ.Ε.ΜΗ, τιμωρούμενο με ποινή φυλάκισης από έξι (6) μήνες έως δύο (2) έτη ή με χρηματική ποινή από 5.000 έως 30.000 ευρώ ή και με τις δύο ποινές.
Τέλος θεσμοθετείται πειθαρχικό δίκαιο για τους Μεσίτες Ακινήτων και καθορίζονται τα πειθαρχικά όργανά, για την εφαρμογή του.
Για πρώτη φορά ρυθμίζεται νομοθετικά η περίπτωση κατά την οποία ο μεσίτης ενεργεί και για τους δύο αντισυμβαλλόμενους. Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει τούτο να αναγράφεται ρητά στην σύμβαση μεσιτείας, διαφορετικά ο εντολέας δικαιούται να αρνηθεί την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής ή να αξιώσει την επιστροφή της ήδη καταβληθείσας.
Καθιερώνεται υποχρέωση των συμβαλλομένων, σε κάθε αμφοτεροβαρή σύμβαση ακινήτου, η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, να δηλώνουν με υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του Ν. 1599/1986, το τυχόν ψεύδος της οποίας επάγεται ποινικές συνέπειες, περί του εάν μεσολάβησε μεσίτης ακινήτων στην κατάρτισή της και σε θετική περίπτωση να αναφέρονται τα πλήρη στοιχεία του καθώς και το ποσό της μεσιτικής αμοιβής του.
Καθιερώνεται η δυνατότητα των συμβαλλομένων να αρνηθούν την καταβολή μεσιτικής αμοιβής , εφόσον στο πρόσωπο αυτού , που μεσολάβησε στην υπόδειξη της ευκαιρίας, δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις κτήσεως της ιδιότητας του μεσίτη ή σε περίπτωση , που δεν έχει τηρηθεί ο από τον νόμο καθοριζόμενος τύπος της μεσιτικής σύμβασης.
Επιβάλλεται, για προφανείς φορολογικούς λόγους, σε περίπτωση άσκησης αγωγής του μεσίτη κατά του εντολέα του , με αίτημα της επιδίκαση της μεσιτικής αμοιβής, η δικονομική προϋπόθεση της επίδοσης στην Δ.Ο.Υ φορολογίας του μεσίτη, με ποινή ακυρότητας της συζήτησης της αγωγής.
Καθορίζονται μία σειρά από υποχρεώσεις των μεσιτών (ενημέρωσης συμβαλλομένων για τυχόν πραγματικά ελαττώματα ακινήτου, που αποτελεί αντικείμενο προς συναλλαγή, εφόσον έχουν αποδεδειγμένα περιέλθει σε γνώση τους, ενημέρωσης των εντολέων τους για κάθε τυχόν συναλλαγή ή λόγο προσωπικού συμφέροντός τους , πέραν αυτού της είσπραξης της μεσιτικής αμοιβής , όπως η διπλή εντολή -εντολή και από το αντισυμβαλλόμενο μέρος και τήρησης του επαγγελματικού απορρήτου) , αναγορεύεται σε ποινικό αδίκημα η διενέργεια μεσιτικών πράξεων ή η εμφάνιση ως μεσίτη από πρόσωπο , που δεν πληροί τις προϋποθέσεις απόκτησης της ιδιότητας του μεσίτη ή δεν έχει εγγραφεί στο Γ.Ε.ΜΗ, τιμωρούμενο με ποινή φυλάκισης από έξι (6) μήνες έως δύο (2) έτη ή με χρηματική ποινή από 5.000 έως 30.000 ευρώ ή και με τις δύο ποινές.
Τέλος θεσμοθετείται πειθαρχικό δίκαιο για τους Μεσίτες Ακινήτων και καθορίζονται τα πειθαρχικά όργανά, για την εφαρμογή του.
